ご存じですか?住宅瑕疵担保履行法

建設業、宅建業の皆様へ

ご存じですか?
平成21年10月1日 住宅瑕疵担保履行法が本格施行されました。

この法律の施行により・・・
平成21年10月1日以降、買主または発注者に引き渡される新築住宅(戸建、マンション、賃貸を問わずすべて含む)の売主または請負人に、瑕疵担保責任を履行するための資力確保が義務付けされます。

資力確保の方法としては・・・
「保険への加入」または「保証金の供託」のどちらかによって行います。
住宅瑕疵担保責任保険は、国土交通省指定の「住宅保険法人」が取り扱っています。

また、保険加入は原則として着工前の申込みであり、保険料は10年分一括支払いです。

住宅瑕疵担保

そして・・・
毎年2回の基準日(3月31日および9月30日)ごとに保険や供託の状況について、基準日から3週間以内(4月21日、10月21日まで)に届出が必要になります。

建設事業者

保険加入や供託を行わなかった場合、基準日の翌日から50日を経過した後は、新たな請負契約や売買契約ができなくなります。

この法律には罰則規定も用意されておりますので、法律の趣旨を正しく理解し、適正に遵守する必要があります。

1年以下の懲役100万円以下の罰金またはその両方

住宅瑕疵担保履行法制定の背景と目的

住宅瑕疵担保履行法が誕生した背景

「構造計算書偽装問題」発覚以前から、実は平成11年に住宅品質確保法が制定され、売主および請負人に対し、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられていました。

そして・・・
平成17年11月に一部悪徳デベロッパーや建築士による「構造計算書偽装問題」が発覚しました。 

皆さん、ご記憶でしょうか?
事件は概ね以下のようなものでした。 

ある一部のデベロッパーや建築士、構造計算専門会社により構造計算書が偽装され、建築基準法上の耐震基準をはるかに下回るような危険極まるマンションが販売されていました。 

事件発覚で、本来であれば住宅品質確保法によって担保されるべき重大な構造欠陥が、売主や請負人に十分な資力が無いため果たされず、結局、建て替えや大規模な補修が余儀なくされた買主が、それまでのローンにプラスして新たに改修費用分を背負う羽目になってしまったのでした。

せっかくの住宅品質確保法はいざというときに機能せず、何の落ち度もない買主を救済する法的しくみはありませんでした。

皮肉にも、この事件によってそれまでの法律の盲点が露呈することになったのです。

住宅瑕疵担保履行法の目的

そこで、この不備を補完するために、建築確認・検査制度、建築士制度の見直しとともに、住宅の売主等の瑕疵担保責任履行のための措置の充実・強化について法整備が行われたのです。  

そうして・・・
消費者である買主を保護するため誕生したのが、住宅瑕疵担保履行法です。

住宅瑕疵担保履行法Q&A

Q1.賃貸住宅や公営住宅は対象になりますか?

A1.住宅瑕疵担保履行法の対象は文字通り「新築住宅」です。

したがって戸建であろうと分譲マンションであろうと、または持家であろうと賃貸であろうと新築住宅であれば対象になります。

同様に、公営であろうと民間であろと新築住宅であれば対象になります。

住宅瑕疵担保

Q2.独身寮や寄宿舎、グループホーム、老人ホームは対象になりますか?

A2.法律上の「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分をいいますので、独身寮寄宿舎グループホーム(高齢者向け住宅)も新築であれば、対象になります。

一方、老人福祉法に基づく老人ホームは、事業を行うための施設と解され、対象とはなりません。

Q3.建設業許可無しでも資力確保は必要ですか?保険に入れますか?

A3.住宅瑕疵担保履行法で資力確保が義務付けられているのは、建設業の許可を受けた建設業者宅建業の免許を受けた宅建業者のみです。

ただし、保険法人では建設業許可を受けていない事業者向けにも保険商品が用意されており、任意で保険に加入することは可能ですが、今後の買主は当然、資力確保が義務付けられた事業者の方が安心と考え、建設業許可の有無を業者の選択基準するでしょうから、建設業許可の取得をお勧めします。

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